scenario•2026-07-03
Huren of Kopen Amsterdam vs Rotterdam: Denkmodel (2026)
Een kader om steden te vergelijken: huur/prijs-verhouding, groeiaannames en waarom gevoeligheidsanalyse cruciaal is.
Amsterdam vs Rotterdam: Welke Factoren Tellen?
De keuze tussen huren of kopen hangt sterk af van de lokale markt. Amsterdam en Rotterdam werken net even anders.
De Belangrijkste Ratio: Prijs/Huur
Kijk naar de verhouding tussen koopprijs en jaarhuur.
- Amsterdam: Hoge ratio. Huizenprijzen zijn zeer hoog t.o.v. de (gereguleerde) huur.
- Gevolg: Het is vaak lastig om met kopen direct goedkoper uit te zijn per maand. Je moet het hebben van waardestijging.
- Rotterdam: Historisch lagere ratio (maar stijgt snel).
- Gevolg: Kopen levert vaker direct een maandlastenvoordeel op t.o.v. dure private huur.
Groei Aannames
Ga er niet vanuit dat Amsterdamse prijzen met 10% blijven stijgen.
- Amsterdam: Volwassen markt, gevoelig voor regelgeving.
- Rotterdam: Heeft een inhaalslag gemaakt.
Advies: Wees conservatief.
- Reken met 2-3% waardestijging voor beide steden.
- Test wat er gebeurt bij stagnatie (0%).
Impact van Transactiekosten
Omdat de prijzen in Amsterdam hoger liggen (bijv. €600k vs €400k voor vergelijkbare m2), zijn je absolute kosten koper hoger.
- Amsterdam: 4% van €600k = €24.000 weggegooid geld.
- Rotterdam: 4% van €400k = €16.000 weggegooid geld. Je moet in Amsterdam dus vaak langer blijven wonen om die kosten terug te verdienen.
Erfpacht Alarm
- Amsterdam: Veel huizen staan op erfpachtgrond. Check of de canon is eeuwigdurend afgekocht. Zo niet, dan kunnen je maandlasten fors hoger uitvallen (en is het moeilijker een hypotheek te krijgen).
- Rotterdam: Meestal eigen grond, maar er zijn uitzonderingen.
FAQ
Is erfpacht aftrekbaar?
Ja, als je periodiek canon betaalt, is dit fiscaal aftrekbaar. Als je het afkoopt, is de afkoopsom zelf niet aftrekbaar, maar de rente over de lening waarmee je het afkoopt wel.
Gerelateerde Pagina's
Bronnen
- Laatst bijgewerkt: 2026-07-03